¿Que Sucede Cuando Fallece el Ultimo Prestatario de una Hipoteca Revertida?English version Click here
Esta pregunta es primordial para Propietarios, (asi como sus Herederos) que tienen o desean hacer una Hipoteca Revertida (Reverse Mortgage) sobre su hogar. NADA de esta información generalizada debe ser interpretada como consejo legal, NO SOY ABOGADO.
Para el propósito de este escrito, me referiré EXCLUSIVAMENTE, al Reverse Mortgage "Home Equity Conversion Mortgage" - H.E.C.M., aprobado por el Congreso Federal, Regulado por HUD y asegurado por FHA. Es el único disponible hoy y el mas comun. Hace varios años, habian varios Reverse Mortgages Privados los cuales pudieran tener diferentes Términos y Condiciones. Deben consultar un consejero legal competente para determinar que tipo tiene.
Aclaremos algo, el Reverse Mortgage HECM fue creado para ayudar al los propietarios Seniors, a mas nadie. PUNTO. El propietario es dueño de la propiedad 100%, pero el prestamista tiene derechos concedidos por la Hipoteca. Ni el prestamista ni el Gobierno poseen, ni se quedan, ni desean la propiedad. PUNTO.
Como un Senior con un Reverse mortgage en mi hogar, y un Professional de Originación de Reverse Mortgages por mas de 7 años, puedo aseverar que ha ayudado a miles de Seniors. Para MUCHOS, ha sido una bendición.
¿Que Sucede Cuando Fallece el Ultimo Prestatario?: De acuerdo con los Términos de la mayoria de las hipotecas, Reverse o Tradicionales, al fallecimiento el prestamo se convierte en “pagadero” inmediatamente ( immediately due and payable). El Prestatario ya no existe. Los Prestamistas se suscriben a servicios y reciben información de cuando uno de sus Prestatarios fallece. Aun asi, la Herencia debe notificar al “Servicer” del fallecimiento, lo antes posible.
El “Servicer” del Prestamista envia una carta “fuerte” notificando que el prestamo es “due and payable” inmediatamente y dandole a la Herencia 30 dias para decider como van a pagar la deuda. La herencia debe contestar dentro de esos 30 dias comunicando su intención. Si no se contesta, el Servicer iniciará el proceso de Embargo Judicial. Por favor no demore en contestar.Sinembargo, las reglas de HUD generalmente conceden por un plazo "razonable"que no puede exceder un (1) año (6 meses y quizas HASTA 2 extensiones adicionales de hasta 3 meses cada una, si se considera necesario) para pagar la deuda. En otras palabras, la Herencia tiene HASTA 1 año para pagarla segun descrito. La herencia tiene que demostrar que estan hacienda su “debida diligencia” ("due diligence") de pagar la deuda (refinanciandola, poniendola a la venta con realtor, etc…). Durante este tiempo, la Herencia debera comunicarse y cooperar con el “ Servicer” y solicitor su guia. La mayoria le ayudará.
Si el balance adeudado no es pagado dentro del periodo concedido, el Servicer iniciará el proceso de embargo y la propiedad pudiera perderse. Si la herencia no coopera y se comunica, el Servicer no tiene que esperar un año para iniciar el embargo.
Normalmente, cualquier Adelanto mensual que el prestatario estba recibiendo se detendra y la Linea de Credito cesará de estar disponible. Consulte con el Servicer que le envia los Estados de cuenta mensuales. Por favor note que el interes, el MIP mensual y cualquier cargo por servicio ( si tiene) continuaran acumulandose hasta que el prestamo sea pagado. Los imuestos de la Propiedad, seguros y cargos dela propiedad deben ser pagados durante este periodo, y la propiedad ser mantenida en buenas condiciones, para evitar el inicio de el proceso de embargo. La herencia pudiera utilizar la de Deduccion de los intereses y cargos pagados, de los impuestos.
El HECM Reverse Mortgage es un prestamo “Non-Recourse”. Simplificando, quiere decir que el Prestamista (Mortgagee) NO PUEDE cobrar un centavo mas que "el menor de” el balance adeudado o el valor del hogar, ya sea del Prestatario en vida o de la Herencia. Ni un centavo mas. Punto.
El Propietario pagó la prima de un Seguro de Hipoteca requerido por FHA (MIP) al cierre y mensual. Este seguro compensa al Prestatario por esta deficiencia una vez que la propiedad sea: 1) embargada y vendida, o 2) vendida en una Venta-Corta o 3) entregada al Prestatario en una operación “Titulo-en-vez-de-embargo” ("deed-in-lieu-of-foreclosure") y vendida. El Prestamista NO PUEDE, repito NO PUEDE recuperar esta deficiencia del Prestatario en vida o de la Herencia. Veamos algunos ejemplos para explicarlo mejor.Ejemplo 1): Propiedad vendida o refinanciada o deuda pagada:Valor propiedad: $300,000 Balance adeudado: $200,000Plusvalia: $100,000 esta pertenece al Propieatrio o a Herencia.
Ejemplo 2): Propiedad "bajo el agua"Valor propiedad: $300,000 Balance adeudado: $350,000Deficiencia: ($ 50,000) Esta suma no puede ser recuperada del Propietario o de la Herencia.
La suma adeudada dependerá de varios factores: (1) Cuantos años hace que se hizo el Reverse Mortgage.. (2) Los fondos que se han adelantado al Prestatario. (3) Plan escogido y tasa de interes del prestamo. El incremento o decrecimiento del valor de la propiedad no afecta el balance adeudado. Sin embargo, si afecta que el balance adeudado sea mayor o menor que el valor de la propiedad.
Si el valor de la propiedad es menor que el balance adeudado, la propiedad pudiera ser vendida a un comprador no relacionado con la herencia en una transacción “No-Vinculada” ("Arms Length Transaction") por el menor de el balance adeudado o el 95% del valor de Tasación (appraised value). Los herederos pudieran quedarse con la propiedad, por el menor de el balance adeudado o el 95% del valor de Tasación (appraised value).
Derechos Conyugales - Conyuge No-Prestatario (Non-Borrowing spouses): Si un Conyuge No-Prestatario quien sobrevive al Prestatario, fue removido del titulo en la fecha del Cierre, por haber sido menor que los 62 años requeridos o por cualquier otra razón, hay una reglas muy complicadas. Conyuges sobrevivientes y herederos deben consultar un consejero legal competente para que le interprete sus opciones y derechos.
Ocupantes No-Prestatarios: Esten concientes de que cualquier ocupante no-prestatario tendrá que desocupar la propiedad eventualmente. Inquilinos: pudieran tener ciertos derechos y protecciones bajo la Ley Estatal y pudieran necesitar consultar a un consejero legal competente.
He tratado de simplificar el proceso para hacerlo mas comprensible. Sinceramente, espero haya sido util. De Nuevo esto no debe ser interpretado como consejo legal. No soy abogado. Si tiene preguntas debe consultar un consejero legal competente.
*******Nota: la informacion aqui presentada es para propositos informacionales solamente. Esta sujeta a errores y/u omisiones y/o a cambios sin aviso previo.