Esta información está dirigida a propietarios y herederos que tienen o consideran una hipoteca revertida. No debe interpretarse como asesoría legal. No soy abogado.
Este escrito se refiere exclusivamente a las hipotecas revertidas Home Equity Conversion Mortgage (HECM), autorizadas por el Gobierno federal, reguladas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD) y aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Es el tipo de hipoteca revertida más común. Las hipotecas revertidas privadas pueden tener términos y condiciones distintos. Consulte los documentos del préstamo y a un profesional competente para identificar el tipo de hipoteca y sus condiciones.
El programa HECM está diseñado para ayudar a propietarios elegibles de 62 años o más. El propietario conserva la titularidad de la vivienda, aunque el prestamista tiene derechos conforme a los documentos de la hipoteca. En general, ni el prestamista ni el Gobierno pasan a ser dueños de la propiedad por el solo hecho de existir una hipoteca revertida.
Como persona mayor con una hipoteca revertida sobre mi hogar y profesional de originación de este tipo de préstamos durante más de 15 años, puedo afirmar que ha ayudado a muchas personas mayores. Para muchas ha sido una bendición. ¡Para mí lo ha sido!
Cuando fallece el último prestatario
Cuando fallece el último prestatario, la hipoteca HECM normalmente vence y se hace pagadera, de acuerdo con los términos del préstamo. La herencia debe notificar el fallecimiento al administrador del préstamo —el servicer— lo antes posible y pedir instrucciones por escrito.
El servicer suele enviar una notificación indicando que el préstamo ha vencido y explicando las opciones y los plazos aplicables. No dé por sentado que siempre hay 30 días para responder ni que el inicio de una ejecución hipotecaria sea automático si no se responde dentro de ese plazo. Lea la notificación, responda puntualmente y solicite aclaración al servicer si no está claro.
Las reglas de HUD/FHA pueden permitir prórrogas para que la herencia pague el préstamo, venda la propiedad o ejerza otra opción permitida. Los plazos y las prórrogas dependen de la situación y de que se cumplan los requisitos aplicables; no conviene presentarlos como una garantía automática de que siempre habrá un año. La herencia debe mantenerse en comunicación con el servicer y documentar sus esfuerzos, por ejemplo, al poner la vivienda en venta o buscar refinanciamiento.
Si no hay cooperación o no se cumplen los requisitos, el proceso de ejecución podría comenzar antes.
Los pagos periódicos que recibía el prestatario normalmente cesan, y por lo general ya no se pueden efectuar nuevos retiros de la línea de crédito. Confirme el efecto concreto con el servicer.
Mientras el préstamo siga pendiente, pueden continuar acumulándose intereses, primas del seguro hipotecario y cargos permitidos por los documentos del préstamo. Además, hay que mantener al día los impuestos sobre la propiedad, el seguro y otras obligaciones aplicables, y conservar la vivienda. El incumplimiento de estas obligaciones puede poner en riesgo el préstamo y la propiedad. Consulte a un profesional tributario sobre la posible deducibilidad de intereses o cargos; su tratamiento depende de las circunstancias y de las reglas fiscales vigentes.
La protección “sin recurso” (non-recourse): Un préstamo HECM es, en general, un préstamo non-recourse. En términos sencillos, el prestatario o la herencia no deberían ser responsables por una deficiencia que exceda el valor de la vivienda, siempre que se sigan los procedimientos y requisitos aplicables. La liquidación se realiza conforme a las reglas del programa y a los documentos del préstamo; por ello, evite resumir esta protección como una garantía absoluta aplicable sin importar las circunstancias.
El seguro hipotecario de FHA ayuda a cubrir las pérdidas del programa cuando el saldo del préstamo supera el valor recuperado de la propiedad. Las opciones para resolver el préstamo pueden incluir la venta, el pago o refinanciamiento, y en ciertas circunstancias una escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu of foreclosure). Consulte al servicer y a un profesional competente antes de elegir una opción.
Ejemplos sencillos
Ejemplo 1: la vivienda vale más que el saldo del préstamo
La protección non-recourse del HECM puede limitar la responsabilidad de la herencia por esa diferencia, sujeto a los requisitos y procedimientos aplicables.
El saldo dependerá, entre otros factores, del tiempo transcurrido, los fondos desembolsados, el plan de desembolso, la tasa de interés y los cargos aplicables. El aumento o la disminución del valor de la vivienda no cambia directamente el saldo adeudado, aunque sí puede afectar la diferencia entre ese saldo y el valor de la propiedad.
Si el saldo supera el valor de la vivienda, HUD/FHA puede permitir que los herederos o el patrimonio conserven la propiedad pagando el menor entre el saldo del préstamo y el 95 % del valor tasado, sujeto a las reglas y condiciones aplicables. Para una venta a un comprador no relacionado, pueden aplicarse requisitos distintos. Confirme el procedimiento y el cálculo con el servicer antes de fijar un precio o aceptar una oferta.
Cónyuges y otros ocupantes
Cónyuge prestatario: Si el cónyuge sobreviviente figura como prestatario en los documentos del préstamo, el fallecimiento del otro prestatario no hace que el préstamo venza. El cónyuge prestatario sobreviviente debe notificar al servicer y seguir sus instrucciones. También puede ser necesario actualizar los registros de titularidad, según corresponda.
Cónyuge no prestatario: Si el cónyuge sobreviviente no figura como prestatario, sus derechos y opciones dependen de diversos factores, como la fecha de cierre del préstamo, su condición de cónyuge elegible, la edad, la ocupación de la vivienda y el cumplimiento de ciertos requisitos. Las reglas cambiaron en 2014, pero la fecha por sí sola no basta para determinar los derechos. Consulte los documentos del préstamo, al servicer y a un profesional legal competente.
Otros ocupantes: Una persona que viva en la vivienda, pero no sea prestataria ni tenga una protección aplicable, podría tener que desocuparla cuando el préstamo venza.
Inquilinos pueden contar con derechos bajo la ley estatal o local. Conviene obtener asesoría legal antes de tomar medidas.
Las hipotecas revertidas privadas pueden tener términos y condiciones distintos de los descritos aquí. Revise los documentos del préstamo y confirme la información con el servicer.
Espero que esta información sea útil. Es información general, no asesoría legal ni financiera. Puede contener errores u omisiones y las reglas pueden cambiar. Para conocer sus derechos y opciones concretos, consulte a un abogado o a otro profesional competente.
Por favorllame hoy mismo al 786-262-6486 o utilice la Forma abajo provista para solicitar informacion sin costo ni compromiso.